Refusé par le côté américain de votre banque canadienne? Voici quoi faire ensuite.

Vous avez peut-être une excellente relation avec votre banque au Canada.

Vos revenus sont bons.

Vous avez des actifs.

Vous êtes peut-être client depuis quinze ou vingt ans.

Vous décidez d'acheter une propriété en Floride ou ailleurs aux États-Unis, et le réflexe semble évident : commencer par le côté américain du même groupe bancaire.

Puis le dossier bloque.

Ou le prêteur refuse.

Ou on vous explique que vos revenus canadiens ne peuvent pas être utilisés comme vous le pensiez.

Ou encore, ce sont vos déclarations fiscales, votre société canadienne, la propriété, le condo, votre historique de crédit ou une autre partie du dossier qui ne correspond pas au programme.

La première chose à comprendre est importante :

Cela signifie que ce dossier n'a pas été approuvé selon les règles du programme utilisé par ce prêteur.

Ce n'est pas la même conclusion.

Je l'ai appris avec mon propre dossier

Avant de me spécialiser en financement hypothécaire américain, je travaillais pour une grande banque canadienne.

Lorsque j'ai voulu acheter une propriété aux États-Unis, je me suis adressé au côté américain du même groupe bancaire.

Je suis arrivé avec mes T4 canadiens, mes talons de paie, mes preuves d'emploi et les documents de base que je savais normalement nécessaires.

J'avais déjà une grande expérience du financement hypothécaire au Canada.

Et malgré cela, la conseillère américaine m'a expliqué qu'elle ne pouvait pas travailler avec mes documents comme je le pensais.

Je me souviens encore de cette impression étrange.

Tout semblait familier.

La marque bancaire était familière.

Les documents étaient légitimes.

Mais le cadre de financement n'était plus le même.

Cette expérience est l'une des raisons pour lesquelles j'ai ensuite choisi de me spécialiser dans les dossiers transfrontaliers. Le récit complet : Comment Cross Border Loans a commencé Commencez par la division américaine de votre banque canadienne Solutions institutionnelles à examiner avant le hard money. Pourquoi le même logo n'implique pas les mêmes règles : Même logo, règles hypothécaires différentes.

La division américaine de votre banque canadienne a refusé : ce que cela veut généralement dire

Vous êtes Canadien.

Vous avez de bons revenus, des actifs et un bon dossier de crédit au Canada.

Vous avez choisi une institution qui finance précisément des Canadiens aux États-Unis.

Et malgré tout, la demande a été refusée.

La situation peut sembler illogique.

RBC Bank, BMO, TD, Desjardins Bank et la filiale floridienne de la Banque Nationale disposent toutes de solutions transfrontalières ou américaines dans certaines situations.

Le refus ne signifie donc pas nécessairement que le problème est votre statut de Canadien.

Un programme pour Canadiens n'accepte pas nécessairement toutes les transactions canadiennes

Même un programme transfrontalier possède des critères de crédit.

Le dossier peut échouer en raison de l'immeuble, de son utilisation, des ratios d'endettement, de la mise de fonds, des liquidités disponibles, du type de copropriété, du revenu, du travail autonome, de la structure de propriété, de l'évaluation, du crédit ou du niveau de réserves demandé.

Il faut donc distinguer l'admissibilité générale au programme de l'approbation du dossier précis.

Les raisons fréquentes d'un refus

L'immeuble ne convient pas au programme

La propriété peut être le véritable problème.

Certaines copropriétés, certains immeubles exploités en location de courte durée ou certaines structures de condo-hôtel peuvent sortir des critères du prêteur.

Il peut aussi y avoir un problème avec l'association de copropriétaires, un litige, des réserves financières insuffisantes, une évaluation trop faible, un problème d'état de l'immeuble ou un emplacement qui ne correspond pas au programme.

L'utilisation prévue n'est pas celle que le prêteur accepte

Une résidence secondaire et un immeuble de placement ne sont pas nécessairement financés de la même façon.

Un Canadien peut vouloir profiter personnellement d'une propriété en Floride tout en la louant une partie de l'année.

Le prêteur peut toutefois considérer que le niveau de location transforme la transaction en investissement.

Cela peut modifier complètement l'analyse.

Le revenu canadien est accepté, mais pas de la façon prévue

Accepter des documents canadiens ne veut pas dire accepter toutes les formes de revenus selon la méthode souhaitée par l'emprunteur.

Les dossiers de travailleurs autonomes, de propriétaires d'entreprise ou de personnes qui reçoivent des dividendes peuvent être particulièrement sensibles à cette question.

Les ratios deviennent trop élevés

Le prêteur américain convertit les revenus et les obligations financières.

Il tient également compte des dépenses associées à la nouvelle propriété.

Un dossier qui semble très confortable au Canada peut donc devenir trop serré selon le calcul américain.

Vous êtes fortuné, mais les fonds ne sont pas suffisamment liquides

La valeur nette n'est pas la même chose que les liquidités disponibles.

Une grande partie des actifs peut se trouver dans des sociétés, dans des immeubles, dans des comptes qui ne sont pas facilement accessibles ou dans des placements qui ne répondent pas aux critères du prêteur.

Le prêteur peut exiger des fonds précis pour la clôture ainsi que des réserves après la transaction.

La structure de propriété ne fonctionne pas avec le produit

Vous souhaitez peut-être acheter par l'entremise d'une LLC, d'une société canadienne, d'une société américaine ou d'une autre structure.

Le produit hypothécaire choisi peut exiger une autre forme de détention.

Il ne faut toutefois pas modifier une structure juridique simplement pour obtenir une hypothèque sans vérifier les conséquences fiscales et juridiques avec les professionnels appropriés.

Je n'ai ni SSN ni ITIN. Est-ce pour cette raison que j'ai été refusé?

Pas nécessairement.

Certains programmes transfrontaliers ont justement été conçus pour des Canadiens qui ne possèdent pas un dossier américain traditionnel.

L'absence de SSN ou de crédit américain n'est donc pas automatiquement la cause du refus.

Tout dépend du produit utilisé.

Je n'ai pas de permis de travail américain

Un Canadien qui achète une résidence secondaire ou un immeuble de placement aux États-Unis n'a pas nécessairement besoin de travailler aux États-Unis.

Le revenu peut provenir du Canada.

Les questions importantes concernent plutôt l'acceptation du revenu étranger, les documents requis, le statut applicable dans le programme, l'utilisation de la propriété, le crédit, les liquidités, les ratios et la propriété elle-même.

La banque m'a refusé. Est-ce que je suis maintenant obligé d'aller en hard money?

Non.

C'est justement une conclusion qu'il faut éviter de tirer trop rapidement.

Le hard money existe pour de bonnes raisons, mais il correspond généralement à des situations particulières.

Un Canadien avec de bons revenus, des actifs et un dossier raisonnable ne devrait pas automatiquement être dirigé vers ce type de financement uniquement parce qu'une banque transfrontalière a refusé son dossier.

Il existe d'autres catégories de prêts américains pouvant viser les ressortissants étrangers, les investisseurs, les dossiers sans crédit américain établi, les immeubles qualifiés selon leur revenu locatif ou certaines structures non conventionnelles.

Il faut d'abord déterminer ce que la banque a réellement refusé.

La catégorie suivante dépend de ce qui a bloqué

Si le problème était le crédit ou l'absence de FICO, commencez par les options hypothécaires américaines pour les Canadiens sans crédit américain. Si le dossier ne cadrait tout simplement pas avec un gabarit bancaire, la catégorie institutionnelle conçue pour les emprunteurs non américains est celle des prêts pour ressortissants étrangers destinés aux emprunteurs canadiens; tous les refus n'y correspondent pas, et l'admissibilité se juge programme par programme. Si la propriété est locative, le financement DSCR pour investisseurs immobiliers canadiens qualifie l'immeuble surtout selon ses loyers. Et avant d'accepter une soumission de hard money, lisez les solutions institutionnelles à examiner avant le hard money. Un refus bancaire ne veut pas dire que vous êtes un emprunteur faible, ne veut pas dire qu'aucun financement américain n'existe, et ne veut pas dire hard money.

Votre relation bancaire canadienne peut être excellente sans que le programme américain vous convienne

Les grandes institutions financières canadiennes qui ont des activités aux États-Unis peuvent offrir de très bonnes solutions pour certains emprunteurs.

Mais chaque programme de prêt conserve ses propres critères.

Selon le prêteur et le produit, les difficultés peuvent porter sur :

• le revenu d'emploi canadien
• le revenu d'un travailleur autonome
• les déclarations fiscales canadiennes
• les revenus provenant d'une société
• le crédit canadien
• les revenus locatifs
• les réserves
• la source de la mise de fonds
• le type de propriété
• un projet de copropriété
• l'occupation prévue
• l'historique professionnel
• les règles applicables aux emprunteurs étrangers

Vous pouvez donc être un très bon emprunteur et malgré tout ne pas entrer dans la case prévue par un programme particulier.

Avant de recommencer ailleurs, trouvez la vraie raison du refus

Le mauvais réflexe consiste à envoyer immédiatement le même dossier à plusieurs autres prêteurs.

Le bon réflexe consiste d'abord à comprendre ce qui n'a pas fonctionné.

Était-ce :

• le revenu?
• la façon de documenter le revenu?
• le crédit?
• les ratios d'endettement?
• l'historique d'emploi?
• le travail autonome?
• la propriété?
• le projet de condo?
• l'occupation?
• les règles pour emprunteurs étrangers?
• les actifs?
• la source des fonds?
• la structure corporative?
• un historique trop court?
• un élément qui pourra être corrigé avec le temps?

La réponse détermine la suite.

Un deuxième prêteur n'aide que si son programme est réellement différent

Le but ne devrait pas être :

« Trouvez-moi quelqu'un qui dira oui. »

Le but devrait être :

Un prêteur peut avoir une façon très stricte de documenter un revenu canadien.

Un autre peut avoir un programme conçu pour les emprunteurs étrangers.

Un prêteur peut refuser un certain type de propriété.

Un autre peut l'accepter.

Un prêteur peut être mal adapté à une structure corporative canadienne.

Un autre peut avoir des règles qui permettent de la traiter.

Le premier prêteur n'a pas nécessairement tort.

Les programmes sont simplement différents.

Gardez le dossier que vous avez déjà préparé

Ne jetez rien.

Conservez :

• la lettre ou l'explication du refus
• la demande
• les T4
• les avis de cotisation ou autres documents fiscaux fournis
• les talons de paie
• les lettres d'emploi
• les documents corporatifs
• les relevés bancaires
• les relevés de placements
• les renseignements sur la propriété
• la promesse d'achat
• l'évaluation, si elle a été faite
• les documents de copropriété, s'il y a lieu
• les informations de crédit
• les courriels ou notes expliquant ce que le prêteur ne pouvait pas accepter

Un dossier refusé contient souvent énormément d'information utile. La liste complète, par catégorie : Quels documents conserver pour une deuxième analyse.

Plus la cause du premier refus est claire, moins on risque de perdre du temps à répéter exactement la même démarche.

Après une bonne analyse, il y a souvent trois possibilités

1. Un autre prêteur peut peut-être financer le dossier maintenant

L'emprunteur est finançable, mais le premier programme n'était pas adapté.

2. Le dossier pourra peut-être fonctionner plus tard

Un élément précis doit changer.

Cela peut être le temps, l'historique de revenus, les actifs, les dettes, l'ancienneté d'emploi, l'historique d'une entreprise ou encore la stabilisation d'une propriété.

3. Le problème est réel pour le marché disponible

Parfois, la bonne réponse est qu'il vaut mieux ne pas financer la transaction immédiatement.

Une deuxième opinion sérieuse doit être capable de le dire aussi.

Mon travail n'est pas de prouver que votre banque avait tort

Je n'ai pas besoin que votre banque se soit trompée pour pouvoir vous aider.

J'ai besoin de comprendre pourquoi son programme n'a pas fonctionné.

À partir de là, je peux déterminer si :

• un autre prêteur correspond mieux au dossier
• la structure doit être modifiée
• certains documents peuvent être présentés autrement dans le respect des règles
• un élément doit changer avant de réessayer
• la propriété est le véritable obstacle
• aucune solution raisonnable n'est encore disponible

C'est beaucoup plus utile qu'une nouvelle demande envoyée à l'aveugle.

Votre dossier a déjà été refusé ou bloqué?

Apportez la raison du refus et les documents que vous avez déjà fournis.

Nous pouvons commencer avec une question beaucoup plus précise :

C'est souvent là que la vraie recherche de solution commence.