Je suis Canadien, je n'ai pas de crédit américain et on me pousse vers un prêt hard money. Est-ce vraiment ma seule option?

Vous achetez ou refinancez une propriété aux États-Unis.

Vous avez des revenus.

Vous avez des actifs.

Votre dossier de crédit canadien est peut-être excellent.

Mais vous n'avez pas encore :

• de numéro de sécurité sociale américain;
• de cote FICO américaine;
• d'historique d'emploi aux États-Unis;
• ou même d'ITIN.

On vous explique alors que, puisque vous êtes un « foreign national », il faut obligatoirement passer par un prêt hard money.

Ce raccourci est souvent trop rapide.

Il existe précisément des programmes hypothécaires américains conçus pour les emprunteurs étrangers qui ne possèdent pas le même historique de crédit et les mêmes documents qu'un résident américain.

Ne pas avoir de crédit américain n'est pas la même chose qu'avoir un mauvais crédit

Un Canadien peut avoir vingt ans d'excellent crédit au Canada et aucune cote FICO américaine.

Il n'a pas nécessairement un problème de crédit.

Il a simplement peu ou pas d'historique dans le système américain.

Certaines institutions transfrontalières, dont RBC Bank et BMO, indiquent expressément utiliser le crédit canadien dans l'analyse de certains dossiers américains.

D'autres programmes destinés aux ressortissants étrangers utilisent encore d'autres méthodes.

L'absence de FICO doit donc être analysée comme une question de programme et de documentation, pas comme une preuve de mauvais crédit.

Je n'ai pas de SSN

C'est tout à fait possible pour un Canadien qui achète une propriété aux États-Unis.

Les exigences varient selon le prêteur.

Il ne faut pas partir du principe qu'un acheteur canadien doit obtenir un numéro de sécurité sociale américain pour avoir accès à tout financement immobilier.

Il faut plutôt déterminer quels programmes acceptent un emprunteur qui n'en possède pas.

Je n'ai pas encore d'ITIN

L'ITIN est un numéro fiscal américain utilisé dans certaines situations par des personnes qui ont besoin d'un numéro de contribuable américain sans être admissibles à un SSN.

Les exigences hypothécaires ne sont pas uniformes.

Selon le prêteur et la transaction, l'ITIN peut devenir nécessaire à une étape précise.

Dans d'autres dossiers, le processus peut fonctionner différemment.

Il faut donc vérifier le programme réel plutôt que d'appliquer une règle universelle.

Je n'ai pas de permis de travail américain

Si vous vivez et travaillez au Canada, votre projet immobilier américain ne dépend pas nécessairement d'un emploi aux États-Unis.

Vous pouvez vouloir acheter :

• une résidence secondaire;
• une propriété de vacances;
• un immeuble de placement;
• une propriété locative.

Certains programmes sont justement conçus pour tenir compte de revenus et d'actifs situés à l'étranger.

Dans certains financements d'investissement, l'analyse peut même porter principalement sur les revenus de la propriété.

Pourquoi me propose-t-on immédiatement du hard money?

Plusieurs explications sont possibles.

C'est le type de financement auquel le courtier a accès

Tous les courtiers américains ne travaillent pas régulièrement avec des Canadiens.

S'ils n'ont pas accès aux programmes institutionnels pour ressortissants étrangers, un dossier sans crédit américain peut leur sembler impossible autrement.

Cela ne signifie pas que ces programmes n'existent pas.

Le délai de clôture est très court

Le hard money peut être une excellente solution lorsqu'il faut conclure rapidement.

Dans ce cas, le coût supplémentaire peut être justifié par le problème qu'il permet de régler.

La propriété est difficile à financer

Un immeuble qui nécessite des travaux majeurs, qui n'est pas habitable ou qui fait partie d'une stratégie d'investissement à très court terme peut réellement correspondre au hard money.

Le problème vient alors davantage de la transaction ou de la propriété que du passeport canadien.

Le dossier comporte effectivement d'autres problèmes importants

Il arrive que le hard money soit la bonne réponse.

Ce qu'il faut éviter, c'est de conclure automatiquement :

Quelles autres catégories de financement peuvent exister?

Les programmes bancaires transfrontaliers

Certaines banques financent précisément des Canadiens et peuvent tenir compte du crédit, des revenus et des actifs canadiens. Pourquoi ces banques refusent parfois, et ce que cela veut dire : la division américaine de ma banque canadienne a refusé mon hypothèque.

Les programmes institutionnels pour ressortissants étrangers

Ces produits sont conçus pour les emprunteurs qui ne résident pas aux États-Unis ou qui n'ont pas un profil de crédit américain conventionnel.

Les prêts DSCR

Pour un immeuble locatif, certains prêts analysent principalement la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses obligations.

Cela peut être particulièrement intéressant pour un investisseur canadien dont le revenu personnel est complexe à présenter aux États-Unis.

D'autres programmes non-QM

Il existe également des produits institutionnels qui ne suivent pas exactement les règles des prêts conventionnels américains.

Non-QM ne veut pas dire hard money.

Les coûts, la documentation et l'analyse peuvent être très différents.

Quand le hard money est-il réellement approprié?

Il peut parfaitement convenir lorsque :

• le délai est extrêmement court;
• l'immeuble nécessite des travaux importants;
• une revente ou un refinancement rapide est prévu;
• la documentation normale n'est pas disponible;
• la transaction repose principalement sur la valeur du bien;
• l'emprunteur comprend clairement le coût et la stratégie de sortie.

Il s'agit d'un outil.

Ce n'est simplement pas l'outil qui devrait être choisi automatiquement parce qu'un emprunteur est Canadien.

Avant de signer, posez ces questions

1. Pourquoi exactement suis-je inadmissible à un prêt institutionnel pour ressortissant étranger?
2. Le problème vient-il réellement de l'absence de FICO américain?
3. Avez-vous examiné les programmes utilisant le crédit canadien?
4. S'il s'agit d'un immeuble locatif, avez-vous examiné un prêt DSCR?
5. Est-ce la propriété elle-même qui bloque le financement?
6. Est-ce le délai qui justifie le hard money?
7. Quel est le coût total réel du prêt?
8. Quelle est la stratégie pour en sortir?
9. Que faudra-t-il changer avant de pouvoir refinancer?

Un courtier devrait être capable de répondre clairement à ces questions.

Être un emprunteur étranger décrit une catégorie. Ce n'est pas un diagnostic de crédit.

Un Canadien peut être un excellent emprunteur tout en n'ayant aucune cote FICO américaine.

Il peut avoir :

• un excellent dossier canadien;
• des actifs importants;
• des revenus stables;
• une mise de fonds élevée;
• un immeuble rentable.

Le fait que ces données se trouvent au Canada ne les rend pas inexistantes.

Le véritable travail consiste à utiliser un programme hypothécaire capable de les analyser correctement. Quel programme correspond à quel refus : refusé par le côté américain de votre banque : quoi faire ensuite.