Refusé par le côté américain de votre banque canadienne? Voici quoi faire ensuite.

Vous avez peut-être une excellente relation avec votre banque au Canada.

Vos revenus sont bons.

Vous avez des actifs.

Vous êtes peut-être client depuis quinze ou vingt ans.

Vous décidez d'acheter une propriété en Floride ou ailleurs aux États-Unis, et le réflexe semble évident : commencer par le côté américain du même groupe bancaire.

Puis le dossier bloque.

Ou le prêteur refuse.

Ou on vous explique que vos revenus canadiens ne peuvent pas être utilisés comme vous le pensiez.

Ou encore, ce sont vos déclarations fiscales, votre société canadienne, la propriété, le condo, votre historique de crédit ou une autre partie du dossier qui ne correspond pas au programme.

La première chose à comprendre est importante :

Cela signifie que ce dossier n'a pas été approuvé selon les règles du programme utilisé par ce prêteur.

Ce n'est pas la même conclusion.

Je l'ai appris avec mon propre dossier

Avant de me spécialiser en financement hypothécaire américain, je travaillais pour une grande banque canadienne.

Lorsque j'ai voulu acheter une propriété aux États-Unis, je me suis adressé au côté américain du même groupe bancaire.

Je suis arrivé avec mes T4 canadiens, mes talons de paie, mes preuves d'emploi et les documents de base que je savais normalement nécessaires.

J'avais déjà une grande expérience du financement hypothécaire au Canada.

Et malgré cela, la conseillère américaine m'a expliqué qu'elle ne pouvait pas travailler avec mes documents comme je le pensais.

Je me souviens encore de cette impression étrange.

Tout semblait familier.

La marque bancaire était familière.

Les documents étaient légitimes.

Mais le cadre de financement n'était plus le même.

Cette expérience est l'une des raisons pour lesquelles j'ai ensuite choisi de me spécialiser dans les dossiers transfrontaliers. Le récit complet : Comment Cross Border Loans a commencé. Pourquoi le même logo n'implique pas les mêmes règles : Même logo, règles hypothécaires différentes.

Votre relation bancaire canadienne peut être excellente sans que le programme américain vous convienne

Les grandes institutions financières canadiennes qui ont des activités aux États-Unis peuvent offrir de très bonnes solutions pour certains emprunteurs.

Mais chaque programme de prêt conserve ses propres critères.

Selon le prêteur et le produit, les difficultés peuvent porter sur :

• le revenu d'emploi canadien
• le revenu d'un travailleur autonome
• les déclarations fiscales canadiennes
• les revenus provenant d'une société
• le crédit canadien
• les revenus locatifs
• les réserves
• la source de la mise de fonds
• le type de propriété
• un projet de copropriété
• l'occupation prévue
• l'historique professionnel
• les règles applicables aux emprunteurs étrangers

Vous pouvez donc être un très bon emprunteur et malgré tout ne pas entrer dans la case prévue par un programme particulier.

Avant de recommencer ailleurs, trouvez la vraie raison du refus

Le mauvais réflexe consiste à envoyer immédiatement le même dossier à plusieurs autres prêteurs.

Le bon réflexe consiste d'abord à comprendre ce qui n'a pas fonctionné.

Était-ce :

• le revenu?
• la façon de documenter le revenu?
• le crédit?
• les ratios d'endettement?
• l'historique d'emploi?
• le travail autonome?
• la propriété?
• le projet de condo?
• l'occupation?
• les règles pour emprunteurs étrangers?
• les actifs?
• la source des fonds?
• la structure corporative?
• un historique trop court?
• un élément qui pourra être corrigé avec le temps?

La réponse détermine la suite.

Un deuxième prêteur n'aide que si son programme est réellement différent

Le but ne devrait pas être :

« Trouvez-moi quelqu'un qui dira oui. »

Le but devrait être :

Un prêteur peut avoir une façon très stricte de documenter un revenu canadien.

Un autre peut avoir un programme conçu pour les emprunteurs étrangers.

Un prêteur peut refuser un certain type de propriété.

Un autre peut l'accepter.

Un prêteur peut être mal adapté à une structure corporative canadienne.

Un autre peut avoir des règles qui permettent de la traiter.

Le premier prêteur n'a pas nécessairement tort.

Les programmes sont simplement différents.

Gardez le dossier que vous avez déjà préparé

Ne jetez rien.

Conservez :

• la lettre ou l'explication du refus
• la demande
• les T4
• les avis de cotisation ou autres documents fiscaux fournis
• les talons de paie
• les lettres d'emploi
• les documents corporatifs
• les relevés bancaires
• les relevés de placements
• les renseignements sur la propriété
• la promesse d'achat
• l'évaluation, si elle a été faite
• les documents de copropriété, s'il y a lieu
• les informations de crédit
• les courriels ou notes expliquant ce que le prêteur ne pouvait pas accepter

Un dossier refusé contient souvent énormément d'information utile. La liste complète, par catégorie : Quels documents conserver pour une deuxième analyse.

Plus la cause du premier refus est claire, moins on risque de perdre du temps à répéter exactement la même démarche.

Après une bonne analyse, il y a souvent trois possibilités

1. Un autre prêteur peut peut-être financer le dossier maintenant

L'emprunteur est finançable, mais le premier programme n'était pas adapté.

2. Le dossier pourra peut-être fonctionner plus tard

Un élément précis doit changer.

Cela peut être le temps, l'historique de revenus, les actifs, les dettes, l'ancienneté d'emploi, l'historique d'une entreprise ou encore la stabilisation d'une propriété.

3. Le problème est réel pour le marché disponible

Parfois, la bonne réponse est qu'il vaut mieux ne pas financer la transaction immédiatement.

Une deuxième opinion sérieuse doit être capable de le dire aussi.

Mon travail n'est pas de prouver que votre banque avait tort

Je n'ai pas besoin que votre banque se soit trompée pour pouvoir vous aider.

J'ai besoin de comprendre pourquoi son programme n'a pas fonctionné.

À partir de là, je peux déterminer si :

• un autre prêteur correspond mieux au dossier
• la structure doit être modifiée
• certains documents peuvent être présentés autrement dans le respect des règles
• un élément doit changer avant de réessayer
• la propriété est le véritable obstacle
• aucune solution raisonnable n'est encore disponible

C'est beaucoup plus utile qu'une nouvelle demande envoyée à l'aveugle.

Votre dossier a déjà été refusé ou bloqué?

Apportez la raison du refus et les documents que vous avez déjà fournis.

Nous pouvons commencer avec une question beaucoup plus précise :

C'est souvent là que la vraie recherche de solution commence.