Mon dossier ne respecte pas encore les critères d'un prêteur américain. Que puis-je faire?

Certains refus hypothécaires américains sont définitifs pour la transaction telle qu'elle existe aujourd'hui.

D'autres ne le sont pas.

Parfois, la réponse la plus juste est simplement :

C'est frustrant, surtout lorsqu'une propriété a déjà été trouvée ou qu'une bonne partie du processus a été complétée.

Mais il existe une grande différence entre :

« Vous ne pouvez pas être financé. »

et :

« Votre dossier ne respecte pas les critères de ce programme aujourd'hui. »

La deuxième situation peut devenir un problème de planification plutôt qu'une impasse.

Un dossier hypothécaire est une photo prise à un moment précis

Le prêteur analyse le dossier qui existe aujourd'hui.

Il n'analyse pas celui que vous pourriez avoir dans six mois.

Cela signifie que l'admissibilité peut changer lorsque certains faits objectifs changent.

Selon le programme, il peut s'agir de :

• plus d'ancienneté en emploi
• une autre année fiscale complétée
• un historique plus long comme travailleur autonome
• une amélioration du crédit
• une réduction des dettes
• davantage de liquidités
• des fonds conservés plus longtemps
• de meilleures réserves
• une propriété locative mieux stabilisée
• un historique de loyers plus complet
• une mise de fonds plus élevée
• un historique d'entreprise plus long
• une documentation plus claire

La question utile n'est donc pas seulement :

« Est-ce que je suis admissible? »

Elle peut être :

J'ai appris personnellement l'importance de cette distinction

Avant de me spécialiser aux États-Unis, je travaillais dans le financement au Canada.

Lorsque j'ai voulu financer ma propre propriété américaine par le côté américain d'un groupe bancaire que je connaissais très bien, je pensais que mes documents canadiens s'intégreraient naturellement au processus.

Ce n'était pas le cas.

Cette expérience m'a appris qu'un « bon emprunteur » n'existe pas dans l'abstrait.

Un dossier doit aussi correspondre aux règles du prêteur qui doit réellement consentir le prêt.

Aujourd'hui, lorsqu'un Canadien me dit qu'un prêteur américain a refusé son dossier, j'essaie de déterminer si la réponse est :

• non avec ce prêteur
• non pour l'instant
• ou non pour une raison que les autres prêteurs verront probablement eux aussi

Ces trois situations appellent des stratégies très différentes.

Ne confondez pas « pas maintenant » et « jamais »

Lorsqu'un emprunteur reçoit un refus, il peut facilement avoir l'impression que tout le marché américain vient de lui dire non.

En réalité, un prêteur a rendu une décision dans un programme précis.

Trois chemins sont alors possibles.

Chemin 1 : un autre prêteur peut le faire maintenant

Le premier programme ne convenait pas, mais un autre programme peut être mieux adapté.

Chemin 2 : le dossier peut être corrigé

Aucun prêteur raisonnable ne devrait nécessairement approuver la structure souhaitée aujourd'hui, mais il existe une voie claire vers l'admissibilité.

Chemin 3 : la transaction doit changer

La propriété, le montant du prêt, la mise de fonds, le moment de l'achat, l'occupation ou un autre élément doit être revu.

Construisez un plan au lieu d'accumuler les refus

Si le dossier n'est pas prêt, il faut identifier l'obstacle et travailler à rebours.

Exemple :

Problème actuel : historique insuffisant.

Questions suivantes :

• De combien d'historique le programme a-t-il besoin?
• À quelle date cette exigence sera-t-elle satisfaite?
• Quels documents devront être disponibles à ce moment?
• Un autre programme impose-t-il une règle différente?
• Une mise de fonds plus élevée change-t-elle les options?
• Attendre crée-t-il réellement de meilleures conditions?
• Un financement temporaire est-il raisonnable?
• Le refinancement futur envisagé est-il réellement défendable?

À ce moment, on a un plan.

Sans cette analyse, on risque simplement de répéter des demandes qui aboutiront au même résultat.

Méfiez-vous du « on refinancera plus tard »

Un financement temporaire ou plus coûteux peut parfois permettre de conclure une transaction urgente.

Cela peut être approprié.

Mais le refinancement futur ne devrait jamais être traité comme une certitude.

Avant d'accepter cette stratégie, il faut pouvoir répondre à deux questions :

et :

S'il n'y a pas de réponse claire, le refinancement futur ressemble davantage à un espoir qu'à un plan.

Parfois, la meilleure décision est d'attendre

Un bon conseil hypothécaire ne consiste pas toujours à fermer un prêt immédiatement.

Parfois, la meilleure recommandation est :

• attendre quelques mois
• compléter une autre année fiscale
• rembourser une dette
• conserver davantage de liquidités
• laisser l'historique d'emploi ou d'entreprise mûrir
• améliorer la documentation
• revoir la propriété ou la structure de la transaction

Attendre n'est pas toujours la bonne réponse.

Mais lorsque c'est la bonne réponse, l'emprunteur devrait savoir exactement pourquoi.

Transformez le refus en plan d'action

Une bonne analyse devrait idéalement permettre d'établir :

1. la raison exacte pour laquelle le dossier ne fonctionne pas aujourd'hui
2. si un autre prêteur peut résoudre le problème maintenant
3. ce qui doit changer si aucune solution actuelle n'est raisonnable
4. la date cible pour réévaluer le dossier
5. les documents à conserver ou à préparer
6. les risques qui pourraient empêcher la stratégie future de fonctionner

C'est beaucoup plus utile qu'un simple « revenez plus tard ».

Votre dossier ne fonctionne pas encore?

Apportez l'explication du prêteur et les documents déjà remis.

Le but est de déterminer si le problème est :

• propre à ce prêteur
• temporaire
• structurel
• lié à la propriété
• ou réellement impossible à résoudre dans les circonstances actuelles

Une fois cette distinction faite, la suite devient beaucoup plus claire. Les programmes qui reprennent les dossiers refusés par les banques sont comparés ici : Refusé par le côté américain de votre banque : quoi faire ensuite, et la liste de ce qu'il faut conserver est ici : Quels documents conserver pour une deuxième analyse.