Même logo, règles hypothécaires différentes : ce qui change quand votre dossier traverse la frontière

L'une des choses les plus déroutantes dans le financement transfrontalier, c'est que tout semble familier.

Vous faites peut-être affaire avec la même institution canadienne depuis des années.

Elle détient peut-être vos comptes, vos placements, votre hypothèque, vos cartes de crédit ou même les comptes de votre entreprise.

Puis vous décidez d'acheter une propriété aux États-Unis.

Vous retrouvez la même marque bancaire du côté américain et vous vous dites naturellement :

« Ils me connaissent déjà. »

Cette relation peut être utile.

Mais cela ne signifie pas que le prêt hypothécaire américain sera analysé comme votre dossier canadien.

Je l'ai appris personnellement.

J'ai présenté des documents provenant du côté canadien du même groupe bancaire

Avant de me spécialiser dans les prêts américains, je travaillais pour une grande banque canadienne.

Lorsque j'ai voulu financer ma propre propriété aux États-Unis, je me suis tourné vers le côté américain du même groupe.

Je me suis présenté avec ce que je savais être des documents de base pour un dossier hypothécaire :

• mes T4 canadiens
• mes talons de paie
• mes preuves d'emploi
• mes renseignements financiers

J'avais déjà beaucoup d'expérience en financement hypothécaire au Canada.

Je savais comment constituer un dossier.

Et malgré tout, la conseillère américaine m'a expliqué qu'elle ne pouvait pas travailler avec ces documents comme je le pensais.

Le contraste m'a marqué.

Mes documents provenaient du côté canadien du même groupe bancaire.

La marque était familière.

Mais les règles de souscription ne l'étaient pas.

Un prêt américain n'est pas simplement un prêt canadien libellé en dollars américains

Le financement hypothécaire canadien et le financement hypothécaire américain fonctionnent dans des cadres différents.

Selon le prêteur et la transaction, cela peut vouloir dire des différences dans :

• les entités juridiques
• la réglementation
• les systèmes de crédit
• les documents fiscaux
• la façon de prouver les revenus
• les ratios utilisés
• les règles sur les propriétés
• les programmes pour emprunteurs étrangers
• les produits disponibles
• les exigences de divulgation

Un même groupe bancaire peut donc servir des clients des deux côtés de la frontière tout en utilisant des entités, des règles et des programmes différents.

Pourquoi un excellent emprunteur canadien peut quand même rencontrer un obstacle

Prenons un Canadien qui possède :

• d'excellents revenus
• beaucoup d'actifs
• un très bon crédit au Canada
• une longue relation bancaire
• une mise de fonds importante

Sur papier, cela ressemble à un excellent emprunteur.

Et pourtant, un programme américain peut avoir de la difficulté avec :

• le revenu d'un travailleur autonome canadien
• les revenus d'une société
• certains documents fiscaux
• les revenus locatifs canadiens
• un type de propriété
• un projet de copropriété
• l'occupation prévue
• le crédit canadien
• la provenance des fonds
• un historique américain limité

L'emprunteur peut être solide.

Le problème peut simplement être que son dossier ne correspond pas au programme choisi.

« Mais ma banque me connaît »

Cette réaction est parfaitement compréhensible.

« Ils voient mes comptes. »

« Ils savent où je travaille. »

« Ils connaissent mes actifs. »

« Ils financent déjà ma maison au Canada. »

Tout cela peut être vrai.

Mais le prêt américain doit tout de même respecter les critères du prêteur qui consent réellement ce prêt.

Une bonne relation bancaire aide.

Elle ne remplace pas les règles de souscription.

Le premier choix peut encore être le bon

Ce texte n'est pas un argument contre les banques canadiennes actives aux États-Unis.

Pour beaucoup de Canadiens, leur solution peut être excellente.

Le point est simplement qu'il s'agit d'un programme parmi d'autres.

Si votre dossier correspond aux critères, parfait.

S'il n'y correspond pas, la conclusion ne devrait pas automatiquement être :

« Je ne peux pas financer une propriété aux États-Unis. »

La meilleure question devient :

C'est une question beaucoup plus précise.

Pourquoi cette expérience a orienté ma carrière

Je n'ai jamais oublié mon propre dossier.

Je me souviens de la frustration d'être moi-même un professionnel du financement et de sentir malgré tout que les documents que j'avais devant moi ne se raccordaient pas naturellement au système de l'autre côté de la frontière.

C'est l'une des raisons qui m'ont poussé à apprendre le financement hypothécaire américain et à me spécialiser dans les dossiers transfrontaliers.

Aujourd'hui, lorsqu'un Canadien me dit que le côté américain de son groupe bancaire ne peut pas utiliser ses documents, je comprends parfaitement pourquoi la situation semble étrange.

Le logo peut être familier.

Les règles hypothécaires ne le sont pas toujours.

Et comprendre cette différence est souvent le premier pas vers une meilleure solution. Le pas suivant : Refusé par le côté américain de votre banque : quoi faire ensuite.