Commencez par la division américaine de votre banque canadienne

Lorsqu'un Canadien souhaite acheter une propriété aux États-Unis, je recommande généralement de commencer par vérifier ce que peut offrir la division américaine ou transfrontalière de sa banque actuelle.

C'est particulièrement logique lorsque vous faites déjà affaire avec RBC, TD, BMO, Banque Nationale ou Desjardins.

Lorsque leur programme convient au dossier, ces institutions peuvent offrir d'excellentes solutions.

Elles connaissent déjà la réalité financière des clients canadiens et certains de leurs programmes permettent de travailler avec du crédit, des revenus, des actifs et des documents provenant du Canada. RBC Bank indique utiliser votre historique de crédit canadien et tenir compte de vos actifs et de vos dettes des deux côtés de la frontière; BMO indique qu'on peut demander une hypothèque américaine avec son crédit canadien lorsqu'on n'a pas de dossier de crédit américain.

Si vous avez déjà une bonne relation bancaire, cette avenue mérite donc d'être examinée en premier.

Inutile de compliquer un dossier qui peut être financé simplement.

Et si la banque refuse?

C'est à ce moment-là qu'il devient important de comprendre ce qui s'est réellement passé.

Un refus ne signifie pas nécessairement que le client présente un mauvais risque.

Le problème peut venir :

• du type de propriété;
• de l'utilisation locative prévue;
• des ratios d'endettement;
• du revenu d'un travailleur autonome;
• des liquidités ou réserves exigées;
• de la structure de détention;
• d'une copropriété qui ne répond pas aux critères;
• de la documentation;
• ou simplement d'une politique propre à cette institution.

Il arrive aussi que le dossier soit bon, mais qu'il ne corresponde tout simplement pas au programme transfrontalier utilisé.

Si la solution bancaire fonctionne, tant mieux.

Si elle ne fonctionne pas, nous sommes toujours disponibles pour reprendre le dossier.

Nous pouvons analyser le motif du refus, déterminer ce qui bloque réellement et examiner d'autres solutions de financement américaines lorsque cela est pertinent. Les motifs fréquents sont expliqués ici : que faire si le programme transfrontalier de votre banque refuse le dossier; et si l'on vous pousse ensuite vers le hard money : je suis Canadien, je n'ai pas de crédit américain et on me pousse vers un prêt hard money.

Le but n'est pas de remplacer une bonne solution bancaire.

Le but est de s'assurer qu'un refus ne mette pas fin inutilement à un projet qui peut encore être financé autrement. La démarche complète, programme par programme, est ici : refusé par le côté américain de votre banque : quoi faire ensuite.