Travailleur autonome au Canada : le prêteur américain ne reconnaît pas mon revenu

Votre entreprise canadienne peut être rentable, disposer de liquidités et vous procurer un niveau de vie confortable, alors que le prêteur américain conclut malgré tout que votre revenu admissible est insuffisant.

Ce n'est pas nécessairement une contradiction.

Le problème vient souvent de la façon dont le programme hypothécaire transforme une réalité d'affaires canadienne en revenu utilisable pour la souscription américaine.

Si votre banque canadienne possède une division ou un programme américain adapté à votre projet, je recommande généralement de commencer par cette avenue. Lorsqu'elle fonctionne, c'est souvent une excellente solution. Si le dossier bloque, il faut ensuite comprendre quel revenu a été écarté et pourquoi avant de choisir un autre financement.

David Nataf travaille avec des entrepreneurs et travailleurs autonomes canadiens dont le dossier américain ne cadre pas avec une méthode d'analyse standard. Chez CrossBorderLoans.ca, le point de départ n'est pas le nom du produit. C'est la lecture du refus.

Le revenu de l'entreprise et le revenu utilisé par le prêteur ne sont pas toujours les mêmes

Un propriétaire d'entreprise peut se rémunérer de plusieurs façons :

• salaire;
• dividendes;
• distributions aux actionnaires;
• primes;
• honoraires de gestion;
• revenus provenant de plusieurs sociétés;
• bénéfices laissés dans l'entreprise plutôt que versés personnellement.

Sur le plan financier, l'ensemble peut former une situation très solide.

Sur le plan hypothécaire, chaque composante peut être traitée différemment.

Le prêteur peut n'utiliser que le salaire. Il peut exiger un historique avant de retenir les dividendes. Il peut demander des états financiers et une preuve de participation avant de considérer certains revenus d'entreprise. Dans d'autres cas, le programme choisi ne permet tout simplement pas d'aller plus loin que le revenu personnel déclaré.

Il faut donc savoir ce que l'analyste a réellement retenu.

Quatre problèmes différents peuvent produire le même « revenu insuffisant »

1. L'entreprise conserve une partie importante de ses bénéfices

Un entrepreneur n'a pas toujours intérêt à sortir tout le bénéfice de sa société chaque année.

Une partie des liquidités peut demeurer dans l'entreprise pour financer les opérations, les investissements ou la croissance.

Cette réalité ne veut pas dire qu'un prêteur pourra automatiquement utiliser ces sommes. Elle veut dire qu'un dossier fondé uniquement sur le revenu personnel peut donner une image incomplète.

2. Votre mode de rémunération a changé

Passer du salaire aux dividendes, modifier la répartition entre les deux ou augmenter récemment sa rémunération peut compliquer l'analyse.

Certains programmes accordent beaucoup d'importance à l'historique et à la stabilité.

3. Les documents canadiens sont mal interprétés dans un processus américain

Avis de cotisation, déclarations T1 et T2, états financiers, comptes de résultats et renseignements sur l'actionnariat ne correspondent pas directement aux formulaires américains utilisés dans un dossier local.

Un bon dossier peut donc devenir difficile simplement parce que le programme ne sait pas lire correctement la structure canadienne.

4. L'immeuble pourrait être qualifié autrement

S'il s'agit réellement d'un immeuble de placement, un prêt DSCR peut, selon le programme, mettre davantage l'accent sur les revenus locatifs de l'immeuble que sur votre revenu personnel canadien.

Cette approche peut être pertinente pour un investisseur dont les revenus d'entreprise sont complexes.

Elle ne convient pas automatiquement à une résidence secondaire et ne transforme pas un immeuble à usage personnel en propriété d'investissement.

Ce que je veux comprendre avant de parler de produit

Lors d'un premier examen, les questions utiles sont notamment :

• Êtes-vous incorporé?
• Quel pourcentage de l'entreprise détenez-vous?
• Vous versez-vous un salaire, des dividendes ou les deux?
• Cette rémunération a-t-elle changé récemment?
• Quelle est la tendance des revenus et bénéfices de l'entreprise?
• Où se trouvent les liquidités disponibles?
• Quels engagements personnels ou corporatifs existent déjà?
• La propriété américaine sera-t-elle utilisée personnellement ou louée?
• Quel revenu le prêteur a-t-il retenu?
• Quel motif précis a-t-il donné?

Ensuite seulement, on détermine quels documents sont réellement nécessaires.

Quelles avenues peuvent être examinées?

Il n'existe pas un seul « prêt pour travailleurs autonomes canadiens ».

Rester avec la banque actuelle si le programme peut fonctionner

Il arrive que le meilleur résultat soit simplement de mieux documenter le dossier auprès de l'institution déjà choisie.

Si une bonne solution bancaire est disponible, il n'y a aucun avantage à compliquer inutilement la transaction.

Un autre programme institutionnel avec analyse complète du revenu

Certains prêteurs transfrontaliers ou programmes pour ressortissants étrangers peuvent analyser différemment les documents d'un propriétaire d'entreprise canadien.

Cela ne signifie pas que tous les bénéfices corporatifs seront admissibles. La méthode varie.

Un programme fondé sur les flux de trésorerie

Certains programmes non traditionnels peuvent s'intéresser davantage aux mouvements bancaires ou à d'autres preuves de flux de trésorerie.

Les règles varient énormément d'un prêteur à l'autre. Il faut vérifier la méthode utilisée avant de conclure que cette solution convient.

Le DSCR pour un véritable immeuble locatif

Pour une propriété d'investissement, le DSCR peut déplacer l'analyse vers la capacité de l'immeuble à soutenir sa dette à partir du loyer.

C'est parfois une excellente façon de régler un problème de documentation du revenu personnel.

Ce n'est pas une solution universelle.

Un exemple qui montre pourquoi le diagnostic compte

Dans un dossier transfrontalier, un consultant canadien incorporé avait d'abord été refusé parce que l'analyse reposait essentiellement sur son salaire personnel.

Le dossier a ensuite été représenté avec les états financiers de la société, l'historique des dividendes et la documentation préparée par le comptable.

La même institution a alors pu revoir son analyse.

La leçon n'est pas qu'un refus sera toujours renversé.

La leçon est qu'un « revenu insuffisant » ne dit pas encore quel revenu n'a pas été reconnu.

Quand il vaut mieux ne pas forcer le financement

Si les résultats de l'entreprise diminuent, si les liquidités corporatives sont nécessaires aux opérations, si le financement dépend de projections agressives ou si la propriété présente elle-même un problème important, payer plus cher pour emprunter n'est pas nécessairement la bonne réponse.

Reporter le projet, réduire le montant demandé ou choisir un autre immeuble peut être plus prudent.

Demandez une deuxième lecture du revenu

Pour commencer, il suffit d'expliquer :

• votre activité;
• la structure de l'entreprise;
• votre mode de rémunération;
• ce que le prêteur vous a répondu;
• la propriété visée;
• son utilisation prévue;
• le montant recherché.

David Nataf peut alors déterminer ce qui a réellement bloqué et si une autre avenue institutionnelle, transfrontalière, pour ressortissant étranger, fondée sur les flux de trésorerie ou DSCR mérite d'être examinée.

Aucune approbation n'est garantie. Les critères, documents, modalités et programmes varient selon le prêteur, le dossier, la propriété et la transaction.