Financement immobilier aux États-Unis le numéro de sécurité sociale n'est généralement pas exigé américain. Aucun historique de crédit américain requis. Accompagnement intégral en français. Programmes adaptés aux acheteurs et investisseurs de France, Suisse, Belgique, Luxembourg, Canada et de l'ensemble des pays francophones.
David Nataf, Courtier hypothécaire (NMLS #2613311)
Bureaux à Boca Raton, FL et Montréal, QC
Financement hypothécaire transfrontalier pour l'acquisition immobilière aux États-Unis
Accès direct aux prêteurs spécialisés | 888-640-6592
L'acquisition d'un bien immobilier en Floride représente, pour de nombreux investisseurs et particuliers francophones, une opportunité à la fois patrimoniale et stratégique. Qu'il s'agisse d'une résidence de vacances à Boca Raton, d'un investissement locatif à Miami, d'un pied-à-terre à Fort Lauderdale ou d'un portefeuille immobilier constitué de plusieurs biens, la Floride offre un cadre fiscal et économique particulièrement attractif — notamment l'absence d'impôt sur le revenu au niveau de l'État.
Toutefois, le financement d'un tel projet se heurte à une difficulté structurelle : la quasi-totalité des établissements de crédit américains exigent un numéro de sécurité sociale (Social Security Number), un historique de crédit américain (FICO score) et des justificatifs de revenus au format américain (formulaires W-2, déclarations IRS). Ces exigences excluent de facto la plupart des acquéreurs étrangers, y compris ceux disposant d'une capacité financière largement suffisante.
David Nataf, courtier hypothécaire bilingue basé à Boca Raton, a structuré l'intégralité de son activité autour de la résolution de cette problématique. Titulaire d'une licence de courtage en Floride (NMLS #2613311) et au Québec (AMF #3001986744), fort de plus de deux décennies d'expérience dans le secteur bancaire et financier, il accompagne les ressortissants francophones — français, suisses, belges, luxembourgeois, canadiens et de l'ensemble des pays de la Francophonie — dans l'obtention d'un financement immobilier adapté à leur situation.
L'ensemble du processus — de la consultation initiale à la signature de l'acte — peut être conduit intégralement en français, ce qui constitue un avantage considérable dans un environnement juridique et financier exclusivement anglophone.
Cadres dirigeants, professions libérales, chefs d'entreprise, investisseurs institutionnels et particuliers. Acceptation des avis d'imposition, bulletins de salaire, bilans comptables et relevés bancaires français.
Résidents suisses, titulaires de permis B et C, frontaliers. Acceptation des attestations fiscales cantonales, certificats de salaire, relevés de comptes et documents UBS, Credit Suisse, PostFinance, banques cantonales.
Salariés, indépendants et sociétés. Acceptation des avertissements-extraits de rôle, fiches de paie belges, attestations bancaires BNP Paribas Fortis, KBC, Belfius, ING Belgique.
Résidents et frontaliers. Acceptation des documents fiscaux luxembourgeois, relevés de comptes des banques de la place financière, bulletins de rémunération.
Citoyens et résidents permanents de toutes les provinces. T4, avis de cotisation, relevés bancaires canadiens. Expertise particulière pour le Québec (licence AMF #3001986744).
Monaco, Sénégal, Côte d'Ivoire, Maroc, Tunisie, Cameroun, République du Congo, Maurice, Haïti et l'ensemble des pays de la Francophonie. Passeport et documents financiers du pays de résidence acceptés.
Financement jusqu'à 75 % de la valeur du bien (apport minimal de 25 %). Aucun SSN ni historique de crédit américain requis. Passeport et rapport de solvabilité du pays d'origine acceptés. Montants de prêt de 100 000 $ à plus de 5 000 000 $. Applicable aux maisons individuelles, appartements en copropriété, résidences de standing et immeubles de rapport.
Qualification fondée sur les revenus locatifs du bien et non sur les revenus personnels de l'emprunteur. Aucune déclaration fiscale américaine requise. Formule privilégiée pour les investisseurs internationaux constituant un patrimoine locatif en Floride. Ratio de couverture minimal de 1,0x. Options de remboursement en intérêts seuls disponibles.
Qualification sur la base de 12 à 24 mois de relevés bancaires personnels ou professionnels. Aucun bulletin de salaire ni déclaration fiscale exigé. Programme conçu pour les dirigeants d'entreprise, professions libérales et travailleurs indépendants dont les revenus ne s'expriment pas au travers de fiches de paie conventionnelles.
Vous êtes déjà propriétaire d'un bien en Floride ? Refinancez votre prêt existant en utilisant vos documents financiers européens ou canadiens. Options de refinancement à taux réduit ou avec extraction de fonds propres (cash-out). Consolidation de prêts antérieurs à des conditions plus avantageuses.
Le financement immobilier américain pour un non-résident obéit à des règles substantiellement différentes de celles en vigueur en France, en Suisse ou en Belgique. Les établissements prêteurs américains évaluent la solvabilité selon des critères qui leur sont propres, requièrent une documentation spécifique et appliquent des procédures de conformité (compliance) liées à la réglementation anti-blanchiment (BSA/AML) et aux sanctions internationales (OFAC).
La plupart des courtiers hypothécaires américains traitent les dossiers de non-résidents comme des exceptions à leur activité courante. Le dossier est transmis à un service qui ne maîtrise ni le format des documents financiers européens, ni les spécificités des systèmes fiscaux français, suisse ou belge. Les délais s'allongent, les demandes de pièces complémentaires se multiplient, et l'opération échoue fréquemment non par insuffisance financière de l'acquéreur, mais par incompétence du prestataire.
David Nataf a construit sa pratique professionnelle exclusivement autour du financement de non-résidents et des transactions transfrontalières. Chaque dossier qu'il traite est un dossier international. Il entretient des relations directes avec des établissements prêteurs dont le financement de ressortissants étrangers constitue l'activité principale — et non une activité annexe traitée ponctuellement.
Le bilinguisme natif français-anglais garantit qu'aucune nuance ne se perd dans la traduction des documents, des conditions contractuelles ou des échanges avec l'établissement prêteur. Pour un acquéreur confronté à un environnement juridique étranger, cette fluidité linguistique est un facteur de sécurité autant que de confort.
Identité : Passeport en cours de validité du pays de citoyenneté
Solvabilité : Rapport de solvabilité du pays de résidence ou attestation bancaire détaillée confirmant l'absence d'incidents de paiement. Pour les résidents de France : rapport Banque de France (FICP/FCC) ou attestation bancaire. Pour la Suisse : extrait de l'Office des poursuites. Pour la Belgique : attestation de la Centrale des crédits aux particuliers (BNB).
Revenus : Deux dernières années de déclarations fiscales ou avis d'imposition du pays de résidence. Trois derniers bulletins de salaire ou, pour les indépendants et dirigeants, bilans et comptes de résultat des deux derniers exercices. Attestation d'emploi ou extrait K-bis (ou équivalent) pour les dirigeants de société.
Patrimoine et Apport : Relevés bancaires des 60 à 90 derniers jours attestant de la disponibilité de l'apport personnel ainsi que des réserves financières exigées (généralement 6 à 12 mois de mensualités en actifs liquides après la transaction). Relevés de comptes titres ou d'assurance-vie le cas échéant.
Documents non requis : Aucun numéro de sécurité sociale américain (SSN). Aucun numéro ITIN (bien qu'un ITIN puisse être obtenu ultérieurement pour la déclaration fiscale américaine). Aucun historique de crédit américain. Aucun compte bancaire américain préalable (un compte devra être ouvert pour le service du prêt après la transaction). Aucun visa ni autorisation de séjour aux États-Unis.
Les programmes de financement proposés par Cross Border Loans couvrent la quasi-totalité des catégories de biens immobiliers résidentiels en Floride : maisons individuelles et villas, appartements en copropriété (condominiums), y compris les immeubles classés non-warrantable (copropriétés présentant des caractéristiques particulières telles qu'un taux d'occupation par des investisseurs supérieur à 50 %, des contentieux en cours ou des réserves insuffisantes), maisons de ville (townhouses), immeubles de rapport de 2 à 4 logements, résidences de vacances et biens destinés à la location saisonnière (y compris les biens référencés sur les plateformes Airbnb et VRBO), ainsi que les appartements en résidence hôtelière (condo-hotel).
Cross Border Loans intervient sur l'ensemble du territoire floridien. Les marchés les plus prisés par les acquéreurs francophones comprennent la côte Atlantique sud (Boca Raton, Fort Lauderdale, Miami, Miami Beach, Coral Gables, Key Biscayne, Palm Beach, Delray Beach), la côte du Golfe (Naples, Sarasota, Fort Myers, Clearwater, St. Petersburg), ainsi que la Floride centrale (Orlando et ses environs, attractive pour l'investissement locatif touristique).
La région de Boca Raton, où est implanté le cabinet, constitue un marché de prédilection pour les acquéreurs francophones en raison de son offre immobilière diversifiée (copropriétés de front de mer, communautés résidentielles sécurisées, villas avec accès à l'Intracoastal Waterway), de sa proximité avec les aéroports internationaux de Palm Beach (PBI) et Fort Lauderdale (FLL), et de son cadre de vie alliant qualité des infrastructures, sécurité et accès à l'ensemble des services caractéristiques du sud de la Floride.
L'acquisition d'un bien immobilier aux États-Unis en tant que non-résident implique des obligations fiscales dans les deux juridictions. Aux États-Unis, les revenus locatifs sont soumis à une retenue à la source de 30 %, réductible par le dépôt d'une déclaration fiscale américaine (formulaire 1040-NR) permettant la déduction des charges réelles. Les plus-values de cession sont assujetties à la loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), qui impose une retenue de 15 % du prix de vente brut par l'acquéreur lors de la transaction. La Floride ne prélève aucun impôt sur le revenu au niveau de l'État.
Les conventions fiscales bilatérales entre les États-Unis et la France, la Suisse, la Belgique et le Canada comportent des dispositions visant à éviter la double imposition. Cross Border Loans recommande systématiquement à ses clients de consulter un fiscaliste spécialisé en droit fiscal international avant de procéder à l'acquisition, et peut orienter vers des professionnels qualifiés dans ce domaine.
Oui. Les programmes de financement pour ressortissants étrangers acceptent le passeport comme pièce d'identité, les rapports de solvabilité du pays d'origine et les relevés bancaires internationaux. L'apport minimal est de 25 %. David Nataf (NMLS #2613311) se spécialise dans ces programmes. Contactez le +1 888-640-6592.
Passeport, avis d'imposition des deux dernières années, bulletins de salaire ou bilans comptables, relevés bancaires de 60 à 90 jours attestant de l'apport et des réserves. Pour les dirigeants d'entreprise : bilans et comptes de résultat. Cross Border Loans accompagne la constitution du dossier intégralement en français.
Oui. Le prêt DSCR qualifie l'emprunteur sur la base des revenus locatifs du bien, sans exiger de revenus de source américaine ni de déclarations fiscales américaines. Ratio de couverture minimal de 1,0x à 1,25x. Programmes accessibles aux investisseurs de toutes nationalités.
Généralement 25 % pour une résidence secondaire et 25 % à 30 % pour un investissement locatif. Les fonds doivent être justifiés sur 60 jours minimum. L'apport peut provenir de comptes bancaires étrangers, de placements ou du produit de la vente d'un bien immobilier.
Le bilinguisme natif français-anglais garantit une communication sans ambiguïté à chaque étape. David Nataf comprend les documents financiers français, suisses et belges et travaille exclusivement avec des établissements prêteurs dont le financement de non-résidents constitue l'activité principale.
Oui. Les avertissements-extraits de rôle, fiches de paie belges et attestations bancaires sont acceptés. Les programmes couvrent appartements, maisons, résidences de vacances et biens d'investissement sur l'ensemble du territoire floridien.
Les frais de clôture représentent 2 % à 4 % du montant du prêt : title insurance, expertise, enregistrement, taxes de mutation, provisions pour taxes foncières et assurance. Cross Border Loans fournit une estimation détaillée avant la soumission du dossier.
Dans une large mesure, oui. La demande, la constitution du dossier et les échanges s'effectuent par voie numérique. La signature peut s'effectuer par procuration notariée sans présence physique en Floride. Délai habituel : 30 à 45 jours.
Consultation initiale gratuite et sans engagement. Nous analysons votre situation financière, présentons les options de financement adaptées et fournissons une lettre de pré-approbation dans un délai de 24 à 48 heures.
+1 888-640-6592David Nataf | NMLS #2613311 | AMF #3001986744 | Boca Raton, Floride | crossborderloans.ca
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