Hypothèque refusée pour un condo en Floride : est-ce vous ou l'immeuble?

Vous pouvez avoir de bons revenus, un excellent dossier de crédit canadien, une mise de fonds suffisante et recevoir tout de même un refus.

Dans certains dossiers, ce n'est pas l'emprunteur qui bloque.

C'est la copropriété.

Cette distinction est essentielle. Modifier votre preuve de revenu ne règlera pas un problème d'assurance, de réserves financières ou de structure du projet.

Si votre banque canadienne offre un programme américain ou transfrontalier adapté, il demeure logique de vérifier cette avenue en premier. Lorsqu'elle accepte l'immeuble, elle peut être une excellente solution. Si elle refuse le projet, il faut comprendre ce qui a été refusé avant de conclure qu'il faut du hard money ou un produit plus coûteux.

David Nataf travaille avec des Canadiens dont le dossier américain dépend autant de l'analyse de l'emprunteur que de l'admissibilité de la propriété. Chez CrossBorderLoans.ca, ces deux questions sont séparées dès le départ.

Le prêteur analyse deux dossiers à la fois

Il y a votre dossier personnel :

• revenus;
• crédit;
• actifs;
• liquidités;
• dettes;
• documents de non-résident ou de ressortissant étranger.

Et il y a le dossier de la copropriété :

• assurances;
• état physique de l'immeuble;
• budget et réserves du syndicat;
• cotisations spéciales;
• litiges;
• inspections et travaux importants;
• proportion de location;
• concentration d'investisseurs;
• présence de services de type hôtelier;
• état d'avancement d'un projet neuf;
• critères propres au prêteur.

Un prêteur peut donc approuver votre profil financier tout en refusant le projet.

Pourquoi une copropriété peut-elle être refusée?

L'assurance ne répond pas aux critères du programme

En Floride, l'assurance est devenue un élément important de l'analyse.

Le prêteur peut vouloir vérifier la couverture de l'immeuble, certaines franchises, la couverture contre les inondations lorsqu'elle s'applique et la police maîtresse de la copropriété.

Une propriété de grande valeur peut malgré tout ne pas cadrer avec un programme donné.

Les finances du syndicat inquiètent le prêteur

Le budget, les réserves, les cotisations spéciales et les charges impayées peuvent être examinés.

Une cotisation spéciale ne signifie pas automatiquement qu'aucun financement n'est possible.

Il faut comprendre pourquoi elle a été imposée, quels travaux sont prévus et quelle est la situation financière globale de la copropriété.

Des travaux ou enjeux structurels demeurent en suspens

Des réparations majeures, une inspection défavorable ou des travaux de sécurité non complétés peuvent bloquer certains prêteurs.

Dans ce cas, le problème dépasse la simple hypothèque. L'acheteur doit aussi décider s'il veut réellement assumer ce risque.

Un litige touche la copropriété

Tous les litiges ne sont pas équivalents.

Le prêteur peut vouloir connaître la nature du recours, l'exposition financière possible, la couverture d'assurance et les conséquences sur l'immeuble.

Le projet ressemble trop à une exploitation hôtelière

Une copropriété avec réception, gestion locative centralisée, séjours très courts ou autres caractéristiques de condo-hôtel peut sortir des critères d'un programme résidentiel standard.

L'utilisation locative ne correspond pas au produit choisi

Un Canadien peut vouloir occuper son condo l'hiver et le louer à d'autres moments.

Selon l'utilisation réelle, le prêteur peut considérer le bien comme résidence secondaire, propriété d'investissement ou location de courte durée.

Le bon financement doit correspondre à la vraie utilisation du bien.

Comment savoir si le refus vise l'emprunteur ou l'immeuble?

Il faut demander la raison dans des termes simples.

Par exemple :

• Mes ratios personnels sont-ils le problème?
• Mon dossier de crédit canadien a-t-il été accepté?
• Le questionnaire de copropriété a-t-il créé le refus?
• L'assurance est-elle en cause?
• Les réserves ou une cotisation spéciale posent-elles problème?
• Y a-t-il un litige?
• Le projet est-il considéré comme un condo-hôtel?
• La location de courte durée est-elle le problème?
• L'évaluation est-elle acceptable?
• L'immeuble sort-il simplement des critères de ce prêteur?

Si votre profil est acceptable mais pas l'immeuble, envoyer le même dossier personnel ailleurs sans comprendre le projet ne règle rien.

Quels renseignements sont utiles?

Pour une première lecture, il est utile d'avoir :

• l'adresse et l'unité;
• le prix d'achat ou la valeur estimée;
• l'utilisation prévue;
• le motif de refus;
• le questionnaire de copropriété, s'il existe;
• les renseignements sur les réserves;
• les cotisations spéciales;
• les assurances;
• les litiges connus;
• les règles de location;
• les commentaires de l'évaluateur;
• la présence éventuelle d'une réception, d'un service hôtelier ou d'un programme de location centralisé.

Il n'est pas nécessaire de réunir tous les documents avant la première conversation.

Quelles solutions peuvent être examinées?

Il n'existe pas un seul « prêt pour condo non conforme ».

Rester avec la banque actuelle

Si le problème vient d'un document manquant, d'une information à clarifier ou d'une assurance mise à jour, le meilleur résultat peut être de compléter le dossier auprès du prêteur déjà choisi.

Un autre programme institutionnel pour copropriété

Certains prêteurs acceptent des projets qui sortent des critères d'un autre.

Cela ne veut pas dire que toutes les copropriétés sont finançables.

Un programme pour ressortissant étranger

Pour un Canadien qui achète aux États-Unis, un programme pour ressortissant étranger peut être pertinent si le profil de l'emprunteur, l'utilisation du bien et le projet correspondent aux critères du prêteur.

Le simple fait d'être ressortissant étranger ne règle pas un problème grave de copropriété.

Le DSCR pour un véritable investissement locatif

Si le condo est réellement destiné à la location, un financement DSCR peut s'intéresser davantage aux revenus locatifs du bien.

Mais le prêteur doit tout de même accepter le projet.

Le DSCR ne contourne pas une défaillance structurelle, un problème majeur d'assurance ou un litige important.

Le hard money ou un financement relais

Un financement spécialisé à court terme peut être justifié lorsque le délai ou l'état de la propriété empêche temporairement un financement institutionnel.

Il ne devrait pas devenir automatiquement la seule option simplement parce qu'une banque a refusé la copropriété.

Parfois, le refus est un signal qu'il faut écouter

Trouver un autre prêteur n'est pas toujours la meilleure solution.

Des réserves insuffisantes, des travaux structuraux importants, une assurance problématique ou un litige majeur peuvent rendre l'achat lui-même moins intéressant.

Dans certains cas, il est plus prudent de ralentir, de renégocier ou de choisir un autre immeuble.

Une approbation hypothécaire ne transforme pas une copropriété fragile en bon investissement.

Demandez une lecture du projet, pas seulement du dossier personnel

Si votre financement pour un condo en Floride a été refusé, commencez par transmettre :

• l'adresse;
• l'utilisation prévue;
• le prêteur;
• la raison donnée;
• tout problème de copropriété mentionné.

David Nataf peut distinguer le problème de l'emprunteur de celui de l'immeuble et déterminer si une autre avenue institutionnelle, transfrontalière, pour ressortissant étranger, de copropriété ou DSCR mérite d'être examinée.

Aucune approbation n'est garantie. L'admissibilité du projet, le profil de l'emprunteur, les documents et les modalités varient selon le prêteur et le programme.