Prêts DSCR pour investisseurs canadiens, Financement de propriétés locatives en Floride

Qu'est-ce qu'un prêt DSCR, et pourquoi est-ce la meilleure option pour les investisseurs canadiens ?

Le prêt DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ou ratio de couverture du service de la dette) est un produit hypothécaire qui qualifie l'emprunteur uniquement à partir du potentiel de revenus locatifs de l'immeuble de placement, et non à partir de ses revenus personnels, de son emploi ou de ses déclarations de revenus. Pour l'investisseur canadien, ce programme élimine les principaux obstacles au financement hypothécaire américain : l'obligation d'avoir des revenus de source américaine, des déclarations de revenus américaines et un numéro d'assurance sociale américain.

Le principe est simple. Si la propriété que vous achetez génère assez de revenus de location pour couvrir le paiement hypothécaire (capital, intérêts, taxes, assurances et frais de copropriété ou de HOA, s'il y a lieu), vous êtes admissible. Le prêteur évalue la propriété comme un actif générateur de revenus, plutôt que vous comme salarié. C'est ce qui fait du prêt DSCR l'outil de financement privilégié des investisseurs canadiens qui bâtissent un portefeuille immobilier en Floride.

David Nataf, de Cross Border Loans, monte des prêts DSCR spécifiquement pour les investisseurs canadiens. Titulaire de permis en Floride (NMLS n° 2613311) et au Québec (AMF n° 3001986744), et fort de plus de 25 ans d'expérience en services bancaires et en crédit, il travaille avec des prêteurs DSCR qui ont de véritables programmes pour les investisseurs étrangers, et non avec des prêteurs pour qui le dossier étranger est une exception.

Comment se calcule le ratio DSCR

Le ratio DSCR est une fraction toute simple : le revenu de location brut mensuel divisé par la dépense de logement mensuelle totale (PITIA). Un ratio de 1,0x signifie que le revenu de location équivaut exactement au paiement hypothécaire. Un ratio supérieur à 1,0x signifie que la propriété dégage un flux de trésorerie positif. Un ratio inférieur à 1,0x signifie que le loyer seul ne couvre pas entièrement le paiement.

DSCR Program Specifications

Prêts DSCR pour les propriétés de location à court terme en Floride

L'économie touristique de la Floride fait des propriétés de location à court terme, celles affichées sur Airbnb, VRBO, Booking.com et les plateformes semblables, des placements attrayants pour les acheteurs canadiens. Des programmes DSCR existent pour ces propriétés, avec des méthodes de qualification particulières.

Pour une location à court terme déjà en exploitation, le prêteur peut utiliser les revenus réels des 12 derniers mois, documentés par les états de revenus de la plateforme, les déclarations de revenus ou des états des résultats certifiés. Pour une acquisition sans historique d'exploitation, le prêteur utilise généralement une analyse de loyer du marché provenant d'un fournisseur de données sur la location à court terme (comme AirDNA, Mashvisor ou un outil équivalent) afin de projeter les revenus. La plupart des prêteurs appliquent une décote aux projections de location à court terme, souvent 75 % des revenus bruts projetés, pour tenir compte de l'inoccupation, de la saisonnalité et des frais de gestion.

Le prêt DSCR pour location à court terme est offert dans les marchés touristiques les plus courus de la Floride, dont Miami Beach, Fort Lauderdale, Boca Raton, les Keys, Orlando (près de Disney et d'Universal), Tampa, Clearwater Beach, Naples, Sarasota et les îles-barrières de la côte du Golfe.

Building a Florida Rental Portfolio as a Canadian Investor

Comme le prêt DSCR est accordé en fonction des revenus de la propriété plutôt que de vos revenus personnels, il n'y a pas de limite pratique au nombre d'immeubles de placement qu'un investisseur canadien peut financer. Chaque propriété est évaluée séparément. Posséder cinq propriétés ne complique pas le financement d'une sixième, pourvu que celle-ci génère assez de revenus de location pour couvrir son propre paiement hypothécaire.

C'est fondamentalement différent du prêt hypothécaire américain conventionnel, où chaque propriété s'ajoute à l'endettement total de l'emprunteur et finit par limiter sa capacité d'obtenir du financement additionnel. Pour l'investisseur canadien en particulier, qui ne peut documenter aucun revenu américain, le programme DSCR est la seule voie évolutive pour bâtir un portefeuille de plusieurs propriétés en Floride.

Cross Border Loans accompagne les investisseurs canadiens à chaque étape, de la première propriété de placement en Floride jusqu'à la dixième. David Nataf aide à structurer chaque acquisition pour optimiser le ratio DSCR, à choisir le bon type de propriété et le bon marché, et à jumeler chaque dossier au prêteur le plus concurrentiel pour cette situation précise.

Les marchés floridiens où le rendement DSCR est le plus fort pour les investisseurs canadiens

Les meilleurs marchés pour la qualification DSCR sont ceux où les revenus de location sont élevés par rapport au prix des propriétés et aux frais de détention. Dans le Sud de la Floride, Fort Lauderdale, Hollywood et Pompano Beach offrent des ratios DSCR intéressants pour la location à long terme. Boca Raton et Delray Beach performent bien en location saisonnière et à court terme durant la haute saison, de novembre à avril. Dans le centre de la Floride, le corridor Orlando-Kissimmee, près des grands parcs thématiques, génère de solides revenus de location à court terme toute l'année. Sur la côte du Golfe, Sarasota, Bradenton et Fort Myers présentent des rapports prix-loyer favorables pour la location à long terme. Tampa et St. Petersburg connaissent une demande locative en hausse qui soutient de bons ratios DSCR. Enfin, les Keys et les îles-barrières commandent des tarifs par nuitée élevés en location à court terme.