Des programmes hypothécaires conçus pour les snowbirds canadiens qui achètent une résidence d'hiver en Floride. Crédit canadien accepté. Les revenus de retraite sont admissibles. Le SSN n'est généralement pas exigé des emprunteurs étrangers. De Boca Raton à Naples, nous finançons votre mode de vie floridien.
David Nataf, Mortgage Loan Originator (NMLS #2613311)
Bureaux à Boca Raton (Floride) et à Montréal (Québec)
Financement hypothécaire transfrontalier pour les Canadiens qui achètent une propriété aux États-Unis.
Direct lender access | 888-695-6268
Depuis des décennies, les snowbirds canadiens font de la Floride leur résidence d'hiver. L'attrait ne se dément pas : des hivers doux, de superbes plages, le golf, et une évasion du froid canadien qui dure cinq mois ou plus. Ce qui a changé, c'est le coût. Le prix de l'immobilier floridien, les assurances et les taxes foncières ont beaucoup augmenté, ce qui rend le choix entre acheter et louer plus complexe que jamais. En parallèle, payer comptant une propriété en Floride oblige à liquider des placements canadiens, à puiser dans un REER ou un CELI, et à immobiliser un capital qui pourrait rapporter au Canada.
Le financement est l'autre voie, mais la plupart des prêteurs hypothécaires américains ne sont pas outillés pour servir les snowbirds canadiens. Ils exigent un numéro d'assurance sociale américain, un dossier de crédit américain, des documents de revenu américains et d'autres pièces qui ne s'appliquent tout simplement pas à un acheteur canadien non-résident. C'est là que Cross Border Loans offre une solution qu'aucun prêteur généraliste ne peut égaler.
David Nataf est titulaire de permis en Floride (NMLS n° 2613311) et au Québec (AMF n° 3001986744), et cumule plus de 25 ans d'expérience en services bancaires et en crédit. Il comprend le mode de vie des snowbirds, l'usage saisonnier de la propriété, la structure des revenus de retraite, les enjeux fiscaux transfrontaliers et les types de propriétés qui plaisent aux résidents d'hiver canadiens. Sa pratique est entièrement bâtie autour des transactions hypothécaires transfrontalières et pour ressortissants étrangers : chaque dossier qu'il traite ressemble au vôtre.
L'hypothèque snowbird chez Cross Border Loans emprunte soit la filière « résidence secondaire », soit la filière « ressortissant étranger », selon votre situation. Les deux acceptent la documentation canadienne et n'exigent ni résidence américaine ni numéro d'assurance sociale américain.
Pour le snowbird qui utilisera surtout la propriété comme résidence d'hiver personnelle. Mise de fonds minimale de 20 à 25 %. Crédit et revenus canadiens acceptés. Taux fixes et variables concurrentiels. Location saisonnière limitée permise (mois d'été). Idéal pour le snowbird qui habite la propriété de 3 à 6 mois par année.
Pour le snowbird qui privilégie la souplesse maximale. Mise de fonds minimale de 25 %. Moins de restrictions sur la location que les programmes de résidence secondaire. Passeport accepté comme pièce d'identité. Dossier de crédit américain généralement non requis. Taux légèrement plus élevés que les programmes de résidence secondaire, mais plus de latitude quant à l'usage de la propriété. Idéal pour le snowbird qui pourrait aussi louer sa propriété ou qui veut moins de contraintes.
Pour le snowbird qui achète une propriété destinée à générer des revenus de location pendant qu'il est au Canada. Qualification selon le potentiel de revenus locatifs, et non selon les revenus personnels. Aucune déclaration de revenus exigée. Mise de fonds de 25 à 30 %. Idéal pour une propriété située dans un secteur à forte demande locative, capable de générer des revenus hors saison.
Qualification spécialisée à partir des revenus de retraite canadiens : PSV, RPC/RRQ, régimes de retraite d'employeur, retraits de FERR, rentes. Ces sources de revenus sont pleinement reconnues. Combinées à un dossier de crédit canadien, elles permettent au snowbird retraité de se qualifier sans revenu d'emploi.
Cross Border Loans travaille avec des prêteurs qui reconnaissent et acceptent les sources de revenus de retraite canadiennes suivantes aux fins de qualification hypothécaire :
Government Pensions: Old Age Security (OAS), Canada Pension Plan (CPP), Quebec Pension Plan (QPP), Guaranteed Income Supplement (GIS)
Employer Pensions: Régimes de retraite à prestations déterminées, régimes à cotisations déterminées et régimes de participation différée aux bénéfices d'employeurs canadiens
Registered Accounts: RRIF (Registered Retirement Income Fund) withdrawals, LIF (Life Income Fund) payments, annuity income from registered plans
Investment Income: Non-registered investment account distributions, Canadian dividend income, rental income from Canadian properties
Employment Income: Si vous travaillez encore à temps partiel ou à titre de consultant, les feuillets T4 et les déclarations T1 sont acceptés en complément des revenus de retraite
Tous les revenus sont documentés par des pièces canadiennes (T4A, T4A-OAS, T4A-P, T4-RIF, avis de cotisation, relevés bancaires montrant les dépôts). Aucun revenu de source américaine n'est exigé.
Beaucoup de snowbirds canadiens ont les moyens de payer comptant une propriété en Floride. La vraie question est de savoir si payer comptant est la stratégie financière optimale. Plusieurs facteurs militent en faveur du financement.
La préservation de la croissance à l'abri de l'impôt est sans doute la considération la plus importante. Retirer 400 000 $ ou 600 000 $ d'un REER ou d'un autre compte enregistré pour acheter une maison en Floride déclenche immédiatement l'impôt canadien sur le retrait, ce qui peut vous propulser dans la tranche d'imposition marginale la plus élevée. Financer la propriété permet plutôt à ces actifs enregistrés de continuer à croître à l'abri de l'impôt, pendant que vous effectuez vos paiements hypothécaires mensuels à même vos revenus courants ou votre rente.
Le maintien des liquidités est un autre facteur. Concentrer votre valeur nette dans deux immeubles peu liquides (la maison canadienne et la maison floridienne) crée une rigidité financière. Financer l'achat en Floride préserve des actifs liquides pour les frais de santé, les voyages, l'entretien et les imprévus.
La gestion du change compte pour les Canadiens. Quand le dollar canadien est faible face au dollar américain, comme il l'a été récemment, autour de 69 cents US, convertir d'un seul coup une somme importante pour acheter une propriété américaine fige un taux de change défavorable sur la totalité du montant. Le financement permet de convertir de plus petits montants au fil du temps, par vos paiements mensuels, et de profiter d'une éventuelle remontée du dollar.
Cross Border Loans remet à chaque client snowbird une analyse comparative entre l'achat comptant et le financement, qui tient compte des coûts hypothécaires, des incidences fiscales, du coût de renonciation sur les placements et des enjeux de change propres à sa situation.
Cross Border Loans finance des propriétés de snowbirds partout en Floride. Voici les marchés les plus populaires auprès des snowbirds canadiens, chacun avec son attrait propre.
Boca Raton, Delray Beach, Deerfield Beach, Pompano Beach, Fort Lauderdale, Hollywood et Hallandale Beach forment le cœur du corridor des snowbirds canadiens sur la côte atlantique de la Floride. On y trouve des condos en bord de mer, des communautés le long de l'Intracoastal, des quartiers protégés et la proximité d'aéroports internationaux offrant des vols directs vers Montréal, Toronto et Ottawa. La communauté canadienne bien établie signifie des services familiers, des clubs sociaux et des réseaux professionnels.
West Palm Beach, Palm Beach Gardens, Jupiter et Stuart attirent les snowbirds à la recherche d'un mode de vie un peu plus tranquille que le corridor Fort Lauderdale-Miami. Communautés de golf, vie au bord de l'eau et développements plus récents caractérisent ce marché. Accès direct par l'aéroport international de Palm Beach (PBI).
Naples, Fort Myers, Bonita Springs, Sarasota, Bradenton et les îles-barrières (Sanibel, Captiva, Marco Island, Longboat Key, Anna Maria Island) offrent une tout autre Floride : plus détendue, tournée vers la nature, et souvent à un coût d'entrée inférieur à celui du Sud de la Floride. Très prisée des snowbirds de l'Ontario et de l'Ouest canadien.
Orlando, Kissimmee, Daytona Beach et les communautés environnantes offrent des options plus abordables, avec un fort potentiel de revenus locatifs grâce au tourisme. Moins typique du snowbird traditionnel, ce secteur séduit de plus en plus les investisseurs canadiens en quête de propriétés locatives à l'année.
Identification: Valid Canadian passport (current, not expired)
Credit: Canadian credit report from Equifax Canada or TransUnion Canada (minimum 680 score typical)
Income (any combination): Dernière déclaration T1 générale et avis de cotisation, feuillets T4/T4A, relevés de régime de retraite, relevés de retrait de FERR/FRV, lettre d'emploi (s'il y a lieu), états financiers de l'entreprise (si travailleur autonome)
Assets: De 60 à 90 jours de relevés bancaires canadiens montrant les fonds de mise de fonds, plus les réserves (généralement de 6 à 12 mois de paiements hypothécaires en actifs liquides après la clôture)
Property: L'adresse ou la fiche MLS de la propriété floridienne envisagée (pour une préqualification, un secteur général suffit)
Not required: Le SSN et le dossier de crédit américain ne sont généralement pas exigés. Aucun compte bancaire américain n'est nécessaire au départ (il en faudra un pour les paiements hypothécaires après la clôture), ni carte verte, ni visa de travail, ni revenu de source américaine.
Oui. Des programmes transfrontaliers spécialisés acceptent le crédit canadien, les revenus de retraite, les feuillets T4 et les relevés bancaires canadiens. Le SSN et le crédit américain ne sont généralement pas exigés dans les programmes pour ressortissants étrangers. David Nataf (NMLS n° 2613311, AMF n° 3001986744) se spécialise dans le financement des snowbirds. Composez le 888-695-6268.
Oui. La PSV, le RPC/RRQ, les régimes de retraite d'employeur, les retraits de FERR et les revenus de rente sont tous acceptés. Ils sont documentés par les feuillets T4A canadiens, les relevés de régime de retraite et les relevés bancaires montrant les dépôts.
La plupart des snowbirds restent sous la barre des 182 jours afin d'éviter le critère de présence importante de l'IRS et la résidence fiscale américaine. Ce rythme de 4 à 6 mois correspond aux exigences des programmes de résidence secondaire. Cross Border Loans vous conseille sur le croisement des enjeux hypothécaires, migratoires et fiscaux.
Les programmes de résidence secondaire permettent une location saisonnière limitée. Pour de la location à l'année, le prêt investisseur DSCR convient mieux. David Nataf évalue l'usage que vous comptez faire de la propriété et recommande le programme le mieux adapté.
Le Sud de la Floride (de Boca Raton à Miami), les Palm Beaches, la côte du Golfe (Naples, Sarasota, Fort Myers) et le centre de la Floride (Orlando). Cross Border Loans finance des propriétés dans tous les marchés de l'État.
Le financement préserve la croissance à l'abri de l'impôt du REER et du CELI, évite d'importants retraits imposables, maintient vos liquidités et permet d'étaler le coût du change. Cross Border Loans produit une analyse financement-ou-comptant personnalisée pour chaque client.
David Nataf, Mortgage Loan Originator (NMLS #2613311)
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